刚在网上看到一条新闻，说北京8月出租房屋的平均租金3250元，较去年同期上涨11%。下面的网友评论自然是各种调侃，各种咒骂，各种伤不起。确实伤不起。在北京租房住的大多都是毕业没几年的小青年。这帮人的工资，四五千一月者为多，怎么租得起3000多一月的房？既然要租房的人租不起，而房租又不像房价，还带游资炒作的，那么是谁在支撑北京的高房租？
几个月来，北京的高房租成了一道困扰我的经济学谜题，因为目前所有关于供需关系的解释似乎都立不住脚。首先，所谓调控以后买房的人不买了，由买转租推高房租的说法，是应该存疑的。因为与此同时卖房的人也卖不出去了，许多房源由卖转租，供给也在增加。哪方面增加的多，数据说了算：8月"北京租房市场房源增速超过客源增速15%”。换句话说，供给比需求增加快，租房价格应该下跌。
其次，说地产中介炒高房租，其作用也是有限。一些地产中介所谓“代理房源”，从房东手里租房，再转租给租户，确实增加了交易成本。可是这笔生意要做成，也要是以租户租得起为前提的。租户付不出这么高的租金，除非中介垫资，房租断然不会如此快速上涨。
因此，不管中介如何揩油，既然涨上来了，必然是有人租得起。那么是不是因为“北漂”们工资上涨，购买力上升？其实，年轻人租不租得起房，是很容易见证的事实。看看身边的年轻人，且不说餐馆里的服务员、快递员、初级工人，就是国家部委的年轻公务员、大型国企或外企的年轻白领、在大学教书的年轻博士，只要没买房，大多数都是两种状态：合租、或者往远了租。现在的趋势是，往远了还要合租。事实很清楚：要是他们租得起，就不会合租。选择合租，就意味着租不起，只租得起二分之一，三分之一，或者N个隔断分之一（我见过租在隔断出的次卫生间的同志，致敬！）。
合租的人多了，就像馒头太贵人们吃不起，就只能两个人合吃一个。可是生产的馒头还是那么多，剩下的馒头卖不出去，馒头价格就必然回落。可是北京房租这个让人泣血的大馒头，为什么还在涨价？
我一直没想明白这个问题。直到最近我在租房的时候，发现了一个不同寻常的现象，才突然若有所悟。我怀疑自己发现了北京高房租背后一种神奇经济学。
我8月底想在北三环附近租一套两居室。这个位置的两居，价格大多在4000元/月偏上，稍微大些的、新些的，从5000元到8000元不等。总之，3250这个均价，是把大兴西瓜棚算在内的价格。
这么贵的房子，我当然是要反复徜徉，反复徘徊，反复惆怅。一个月下来，见识过的房子和房东（中介）也不少。经常我走进那些头顶掉灰的老房子，都忍不住抱怨中介：你又忽悠我吧，这么贵，怎么租得出去！可是往往在我徜徉徘徊惆怅抱怨的时候，那些房子哗地居然就租出去了 ，毫不留情，绝不忽悠。于是又是那个问题：到底是谁在租这么贵的房？
据我的观察，发现爽快租房的主要是两种人。第一种是合租的年轻人。分摊租金毕竟压力没那么大。但之前说过了，这是租不起的自然选择。其结果应该是压缩需求，最终拉低房租。
关键在于第二种人。以我之前租的那套房子为例。我之前租的那套40平米的小一居，在我搬走之后， 租金从2800一下子要到了3700。这个价格一直让我觉得代理中介过于疯狂，一年涨30%，谁会租呢？可总是出乎我的所料，第一个来看房的是个大姐，转了一圈以后，看看房还干净，就拍板租下来了！
这位大姐不是什么女富豪，女富豪也不会跑来租房。她只是普通北京市民，因为女儿要在附近上学，于是决定就近租个小房照顾女儿，同时把家里另外一套房租出去补贴租金。在我一个月的观察过程中，发现像这样的租客不在少数。他们不是因为没房住而租房，而是因为北京太大、或者太堵、或者教育资源分布太不平衡，而决定把原有住房出租，到工作单位、学校附近就近租房住。我没有具体的统计数据，但据目测的感觉，这种租客起码占到整套租赁成交总量的30%以上。
于是，一个神奇的经济学现象诞生了。这些“换房住”的租客，本身并不改变供需关系，因为他们租赁一套住房的同时（增加一份需求），会出租一套住房（增加一份供给）。但是他们有个特点，就是不太在乎价格。租金上涨，出租的那套房租也会上涨，只要收入能把支出补回来，也就无所谓了。
看到这种现象在经济学上的奇异之处了吗？让我们打个比方来说的更清楚些。一般来说，房租价格不同于房屋价格，是很难投机、操纵和资本市场化的。但是在北京，家住东边的一个A先生把房出租，到西边租套房陪孩子上学；西边的B先生把房租给A先生，然后到东边租了A先生的房，方便上班。于是，这两套房的租金就出现了股价操纵中常见的“对倒”现象！可以从2000涨到4000，再涨到8000，对两边来说都没有关系！
于是我们发现，在北京，再贵的房子都有人租，因为租赁市场居然产生了资本市场的经济现象。不过，跟资本市场的区别是，上面两位先生都不是“庄家”，他们在租金上涨中也没有得到任何好处。某种程度上说，他们也是“城市病”的受害者。更惨的是那些被高房租步步逼进卫生间的“蜗居者”们。当然，也有获利者。他们出于利益需求，继续在制造舆论、推高房租，他们才是真正的“庄家”。
作为学者，我希望自己解释了这个现象。可惜的是，我只能解释，无法改变；可慰的是，解释清楚了，才有可能改变。
