网易财经7月25日讯 任志强（微博）在海南博鳌论坛上接受了网易房产采访，他认为，未来一段时间内房价仍将稳中有升，部分房企从三四线城市回归到一二线城市只是一个暂时的策略选择，房地产企业对未来的市场依旧看好。
任志强表示，通常情况下经济增速觉得房地产市场的走向，经济增速在4%以下的时候，房价会陷于停滞；经济增速在7-8%的时候，房价处于上升期，经济增速达到两位数的增长时，房价会快速上涨。但是由于中国仍处在城镇化率快速提高的阶段，未来一段时间内房地产还是会较快上行。
任志强说，7月23日成交的北京孙河地块，媒体测算的楼面价在4万多一平，但他测算的楼面价在5万多每平米，房地产企业只所以敢花费这么多钱拿地，还是说明企业对未来市场看好。
任志强表示，今年一线城市的土地出让规模增长很快，但是三四线城市开始下降，部分城市的房子出现滞销，包括华远地产在湖南湘潭的项目，不过这只是阶段性的选择。从过去的数据来看，一线城市土地成交量不足，今年又开始加大，三四线城市过去两年土地供应充足，今年有所下降。
任志强依然以批评的眼光来看待眼下的一些政策，其中包括保障房问题。他说，保障房配建得越多，房价也就被抬得越高，其实未来保障房方面的支出主要集中在政府运营、租赁上面，租金收入并不足以覆盖成本，所以政府还是会拿土地出让收益来平衡支出。保障房的做法，只是政府换了一套说法，将本属于自己的责任，推给市场。
任志强说，近期有报道说出现婚托来解决买房，之前是政策促使离婚率上升，“逼良为娼”的政策不是好政策。
他同时对房地产基金提出放开多年之后仍无结果表示不认同，他说一些政策并没有兑现。
以下为采访文字实录：
记者：任总您好！近来长期“唱反调”的谢国忠突然改变了他的言论走向，跟您开始“合唱”。
任志强：谢国忠怎么叫唱反调？谢国忠就是谈出自己的认识，您为什么理解为他唱反调呢？
记者：他近期突然改变他的一个观点，认为近期的房地产房价会出现上涨，您认为唱空的大佬突然翻转言论，您有什么看法？
任志强：虽然我跟他的观点不一样，我觉得谢国忠不是唱反调，谢国忠真的认为就是这样。他是自己说出房地产市场会跌的时候把房子卖了，但是易宪容不是，他是一边唱空的时候一边买了好几套房子。
所以一个经济学家你要看他的实际行动和他的观点是不是一致，他认识错了就认识错了呗！但是他起码在忠实自己的认识，他在采取行动，而我们有些人是在说假话，一边说唱空的时候一边买了好几套房子，牛刀（微博）也是这样，他们可能就是为了争取自己的名声或者欺骗。而谢国忠不是，谢国忠可能就是习惯于用国外的分析方法来分析中国的一些特殊情况，所以他分析的可能错了，他如果没有一定的经济分析能力基础的话，他也当不了那个官，但是他可能会对事务判断发生错误。
克鲁格曼前几天也发表了对中国经济唱空的看法，陶东对于中国宏观经济也认为连续几年可能是唱空的，巴德莱也连续出了几个报告都认为中国未来几年只有3%的增长。你不能说他们是唱了正调或者反调，媒体用这种方法是不对的，他们的分析就是这么一种分析，可能他们对中国的特殊情况分析的有些不太正确。
去年我在这个会上说到房价今年3月份可能会上涨的时候，很多人是不同意的，你们在座的可能很多人去年参加了这个会议，并不认同我的观点。比如说钟伟先生去年在我说完之后专门给我发了一条短信，他说你不要再说房价上涨，房价会跌，我说我说房价上涨是提醒政府要采取一些措施避免它上涨，如果你不采取措施的话，今年3月份一定会上涨，因为所有的前提指标都证明供不应求的情况会越来越严重，所以到目前看3月份确实上涨了。
后期会出现什么情况呢？我们不知道，因为目前分化程度比较大，三四线城市实际上库存是在增加的，而一二线城市库存是在减少的，一二线城市的土地供应量急剧增加是因为它去年大幅下降了，三四线城市今年土地供应量增幅很弱，但是它去年的增量很大，为什么总体是负增长？就是一线城市增长了99%，土地增长快翻番了，北京800多亿已经超过了去年全年的土地收益率，但是三四线城市占的总量很大，所以总量下去了以后，统计数据上全国还是负增长。
所以正确地应该说他们的分析方法可能和现实中间会有一点差距，所以得出了一个错误的结论。
我们可能更多的在第一线，所以了解的情况和他们中间有一点差距，所以我们常常能做出相对来说比较正确的判断。
记者：您认为今年下半年房价的走势是怎么样的？
任志强：我们认为总体上还是稳中有升的，至少前期供应指标没有发生太大的变化，稳中有升的概念可能还不能局限于在所有城市都是这样，所以它是有分化的，我们可以看到70个城市中过去也是有升有降，但是升的是占主导地位，今年也同样，我们认为可能有些三四线城市会出现价格的波动、下降，但是总体而言还是稳中有升的。
具体中央会在宏观经济上做什么调整我们不知道，至少现在还没看见，也许要三中全会或者经济工作会议之后才能看到，但是既然李克强说有一个底线，所以房地产就不会有太大的危险，他维持底线的话就一定是还继续上升的趋势，这个可能不会发生变化。
他们无法忍受经济下滑到底线以下，这个大家已经很清楚了，有这么多的报道，似乎需要认为中国的房地产有泡沫或者会刺破。
记者：对房地产角色的重新定位也不会有什么变化？
任志强：没看见，这一届政府没有说把房价定到合理的地位，这一届政府也没有说保持房地产调控政策不变或者继续持续，都没有，这已经和上一届政府中间发生了重大的变化，但是后面会发生什么不知道，我们看到的是保障性住房1000万套，如果要做这1000万套的房改，靠地方政府现有现金财力是不够的，中央政府一定会掏钱，过去我们掏钱4万亿是要支持产业，这次掏钱可能是要解决棚户区，如果他要掏钱，不可能全掏，就一定要靠棚户区的改造置换出来的土地，再把这些土地卖给房地产，通过卖土地收到的钱才能去弥补建这么多房子的资金来源，那就是说他不会对房地产市场进行严格打压，因为打压动不起来了，它产生出来的土地如果不卖给房地产开发商的话，他怎么会收回资金去支持那1000万套呢？20万一套就要2万亿，20多万就是2万多亿，中央不可能补这么多钱，我们的4万亿中央只出了11000亿，也就是说要完成这1000万套光中央要掏钱、地方要掏钱、个人要掏钱，地方的钱从哪来？一定会从土地收益中来，没有看到捷径。
记者：现在北京很多新出让的土地都有大面积的配建保障房，这种模式您怎么看呢？因为昨天刚成交的孙河地块，保障房的面积达到了3.3万平米。
任志强：政府为了逃脱自己必须承担的责任，就把责任推给市场，名义上配建是为了减低价格，实际上和抬高价格是一样的，因为保障性住房建得越多、配建得越多，基本上房价就会越来越高，这和我刚才说的一样，它如果不用土地收益去折补的话，是补不回来的，只是换了一个说法，欺骗老百姓，因为大家算不出会影响多少房价，如果按我们算的房价，大部分媒体算的房价，昨天派了土地公证是4.4万左右的土地价格，按我们算的话，把保障性住房扣掉相当于5万多，可能算不出这3300应该背多少，可能要到5万多了。
记者：我听说您比较喜欢斗地主，政府、房企、购房人是不是也可以认作是斗地主，斗地主和房地产行业有没有什么相似性？
任志强：您说错了，斗地主三个人您得找出三方对应的关系，中国对典型的三方对应关系是中央政府、地方政府和企业之间，所以说你搞错了，这三者的博弈，有时候中央政府和企业勾结，有时候中央政府和地方政府勾结，有时候地方政府和企业勾结对抗中央政府。
记者：购房人在其中是什么样的角色？
任志强：购房者就只能看着，你还想干什么？购房人是消费者，你只能在中间或者受益或者受损，所有政策错误的结果一定是社会买单，你认为购房人买单吗？购房者永远是受益者，这三家打的越凶，购房人越受益，因为房价一定是涨的，你们老以为购房人会吃亏，现在都说的是没购房的人可能会吃亏，因为他没有在低价的时候锁定房价，他可能会在高价的时候锁定房价，已经购房的人都是占便宜的人，房价越涨对他来说越合适，怎么不合适呢？占大便宜了，发大财了，比开发商赚得钱多多了。
我们举一个例子，前两天中央电视台播学区房的房屋涨价问题，其中举一个例子就是我们生产的华清嘉园（资料、团购、论坛），就是清华大学旁边的，我们卖房子才卖4000多块钱，现在是8万块钱，有的时候是10万块钱，但是实际成交也就是8多万块钱成交，标价标的是10万块钱，但是成交是8万块钱。我们卖4000多块钱，开发商就算一分钱成本都不算，我也就是赚4000多块钱，买房人赚多少？买房人赚大把的，赚了几十倍，比开发商赚得多多了，给你举出任何一个案例就是购房人一定比开发商赚得多，购房人是占大便宜的了，没购房的人可能要倒霉。
记者：您说的这是其中的一个例子。
任志强：不是一个例子，所有的例子都是这样。
记者：市场从来都是有涨有跌。
任志强：什么时候跌了？这一届政府都是用投资刺激，只要有跌的时候都是瞬间跌，跌完了以后政府一刺激又回来了。
记者：政府现在说不刺激了。
任志强：现在不刺激了，还没开始呢！你还不知道呢！你不能现在就说李克强这一届就怎么样了，不是胡说八道吗？你又没有当总理，我不去判断那个房价就是因为我不知道他要干嘛！你倒好，你比他们更先进，这都是胡扯八道的东西，这一届政府还没有告诉你采取什么样的经济政策。三中全会什么都没说呢！任何一项政策如果没有落实到实施细则的时候都是空话，就像你们媒体在那瞎吵吵，说城镇化要建立十个城市圈，都是假的，都是媒体吵吵的，哪个变成细则了？中央政府还没有就城镇化出台细则呢！
记者：那是发改委的一个规划。
任志强：发改委的规划也没告诉你是真的，你们都是瞎造谣，发改委根本就不承认他们已经出台了这个，都说在讨论过程中，讨论过程中你们瞎说什么？讨论完了以后很可能很多不成立了，我觉得真正的市场被搅乱都是因为你们媒体在瞎胡闹，说十个城市圈都是胡扯八道。
记者：过去的城镇化就是房地产的城镇化，新的城镇化会不会还是房地产城镇化？
任志强：你这又是胡扯八道，过去的城镇化从来不是靠房地产，媒体上已经报道过了，我已经说过很多次了，城镇化跟房地产没关系。1996年到2006年是我们每一年城市增长人口最多的十年，最高的时候达到了每年提出百分之四点几的城市化率，这个时候我们每年生产的房子只有100万—300万之间，但是现在我们是1000多万套的竣工面积，可是进城的人口没有那么多，为什么房价涨这么快？那时候为什么房价没涨这么快呢？和房地产没关系。
我前一段时间有一个讲话媒体也播了，是说小产权房主要解决了农民工进城的城镇化问题，和房地产没有太大的关系，农村户籍购房的比例很低，大概只有百分之十三点几，所以它和真正的城镇化不是直接关系。
城镇化住房市场解决的实际上是城镇加强户籍的分裂问题，就是一个家庭变成两个家庭，这主要是靠房地产解决的，因为没有城镇住房的话，户籍人口不可能转换成一个户变成两个户，改善就是靠房地产，而农民工进城实际上对房地产的直接关系不能说完全没有影响，几乎不是直接对立关系，不是说你涨我就涨，我涨你就涨，完全不是，你们这都是胡扯八道的。
记者：有媒体称呼您是公知，您喜欢这个称号吗？
任志强：没听说过，我看的都是网络上在说，没有一个媒体说的，你们看到过不等于你说过，所以你说媒体说，我不认为是媒体说，我没看见过哪个媒体说，媒体说的都是我是人民公敌、大众情人之类的，但是我没看到媒体说我是公知的。
记者：有些开发商会把合同拆成两份，比如说毛坯房一份，精装的合同一份，看起来价钱跌了，但其实总价并没有跌，您怎么看？
任志强：你以为这个政策是刚有的吗？
记者：一直有。
任志强：既然一直可以分开的话，为什么现在不能分开？没有国五条之前也有这么做的，上海为了解决房地产交易税的问题，也可以把它分开，那个时候就有，不是因为有了国五条限定房价才有的，原来也有。
我们认为精装修的房子里面最不合适的就是我们的税收，因为我们不像汽车和其他工业有增值税扣减，比如说商场里卖了一台冰箱、卖了洁具、卖了橱柜，他已经收过税了，但是你在房价里面能扣减吗？不能扣减，施工单位又加一次税，然后施工单位作为乙方供给甲方的，又加一次税，等于说一个冰箱加了三次税，如果把这两个合同分开的话，那边就少一次税，没有契约税了，应该说对老百姓是有利的，合理的，是因为我们的制度不合理，都拼命想加税，所以这些成品没有在房价里面最后扣减，如果按增值税的话，汽车的发动机是我买的，所以我要扣出去，在增值税扣减的以后，我在进汽车成本的时候就少了一块成本，就收一次税，不收两次税，但是房子不是，房子收了好几次税，这一个冰箱最少要收三次税，卫生洁具都生三次税，厨房设备都收三次税，那我分成两个合同就少一次税，为什么开发商要做毛坯房？是被逼的，要不然老百姓要多掏百分之十几的成本，全是税，如果这个政策更好一点的话，可能就没这些事了。
你们应该考虑一下为什么中国政府出台国五条以后有大量的离婚？都是逼良为娼，任何一个政策如果到了逼良为娼的时候一定是最烂的政策，可是你们从来不批评这个最烂的政策，你们宁愿去报道说有这么多人离婚。
最近有一个最新的行业就是婚托，一个人五十多天里结了三四次婚，她赚了大把的钱，那就是因为你的制度不好，如果一个好的制度会让大家变成这样一个结果吗？
所以最重要的媒体应该是监督和批评政府的烂政策，他们逼着大家不断地离婚、结婚、离婚，是非常不好的一个政策。
记者：对房企的再融资会有条件的放开。
任志强：我没看见，我们只看见政府说话从来不算数，2008年的时候政府工作报告中，温家宝就说要发展房地产市场基金，房地产基金的管理办法也出来了，到现在也没干，为什么人大不追求它的法律责任呢？不能说国家总理喊了半天，最后喊了好几年你下台了也没干这事，如果政府要是真干的话就得出细则，只要那个细则没发布都是假的、都是骗人的东西，我们被温总理骗的时间还短吗？骗的次数还少吗？骗的次数太多了。
记者：政策出台不了是不是其中有很多困难在？
任志强：我们没觉得有困难，要是有困难你怎么能放在政府工作报告里说呢？你别忘了每次的政府工作报告一定是人大举手通过才能算数的，既然全国人大都通过完了就说明没障碍，你不能说人大通过完了还有障碍，那中国还叫国吗？最高权力机构都说得不算了，只是利益集团的问题，只是管理者和利益集团之间的博弈过程中最后我们不知道因为哪个环节失败了，如果2008年就已经实行了，到现在能有这么多问题吗？用得着出"金十条"吗？因为很多都用不着了，恰恰是因为没干好，至少2008年政府工作报告上说的东西都没兑现，人大也不追求他的责任，怎么就能让他轻易下台了呢？起码你骗了全国人民，我觉得媒体都不追求，我们的媒体本来应该是最公正的，代表人民的利益，去检查政府哪些没有完成任务，你们根本就没发展，你们老是倒退，老是替他们掩护，替他们说好话。
任志强：老跟着政府屁股后面爬，他说什么就是什么，你们也不检查一下他到底犯了多少错误，“十二五”规划是全国人大通过的，3600万套、两个1000万套的保障性住房都是政府通过的，怎么住建部就给改成700万套了？你经过全国人大举手了吗？没经过举手怎么就可以随随便便给改了呢？“十二五”规划有很多东西都是这样，现在看来“十二五”规划就废了。
比如说“十二五”规划里规定城镇化是4个点，每年0.08个点，李克强上台以后说城镇化是未来发展的基础，那是不是“十二五”规划还得改？肯定4个点就足够了，一年至少是1个点或者1个多点，但是没有人去管，我们的立法程序起码应该是公正的嘛！你告诉人民是什么东西？
所以我觉得你们不能不读书、不看报，自己想说什么就说什么。
记者：北京这边不是禁止群租吗？好多人买不起房想着我可以去租房，最低要人均5平方米，您怎么看这个政策？
任志强：政府如果从安全的角度出发，一定要出一个让大家说得出去的，他出了政策，如果你再出安全事故的时候我可以不负责任，因为我规定了5平米，你违反规定，不是我违反规定造成的结果。但是如果我不出规定的话，你出了事情就都是我的责任，我觉得出台这个政策就是为了推卸政府的责任，我做了规定了，没做到是你的事，如果不出政策没做到都是我的事。
实际的房租在历史上到现在，我们有很多规定，比如说地下人防不具备消防条件不能够住人，也住了，但是我出了规定了，出了责任就不是我的事，实际上是你违反规定。我说红灯不能闯，你闯了红灯，撞死了你负责任，不是我负责任，但是我要是没说红灯不能过的话，你过了，就是我的问题。
很多政府都是同样的，他一定要给自己树一道保护墙，我先说一个东西，你违反了是你的责任，把责任分清楚，我觉得北京市就做了一个自我保护。
记者：对于民众来说这个影响是什么？
任志强：民众你爱听不听，过去政府说了什么你也没多听，政府没说的事不是你也有办法吗？中央政府说不能土地违法，你们看看每年有多少土地违法？也就是说地方政府和中央政府的博弈就这样了，他照样违法、他照样不守规矩，如果连官员都不守规矩，你还想让老百姓守规矩？不太可能吧！
记者：您觉得现在房租是高还是低？
任志强：房租高不高得看地价高不高，你们老说房租高、老说房价高，从来没人去批评地价高，那你们不就是给政府当帮凶吗？媒体不批评地方政府的地价涨，它导致房价政府涨，就是给政府当帮凶，我看你们每次报道的都说又出个地王，出了个地王你们就当成笑话了，但是地王以后会产生的房价的影响是什么？房价涨的原因就是因为地王，没人说，所以政府老是逃避责任，一边喊着说要降低房价，你们看看今年的土地价格涨了多少？聂梅生会长刚才分析了房价上涨是百分之十一点几，土地价格上涨今年已经超过24%了，比房价涨的速度高多了。
记者：任总，秦主任对房地产发展还是挺有信心的，但是我跟一些开发商在交流的时候，他们的信心并不是那么足。
任志强：不足是因为什么不足？
记者：就像您刚刚说的地价的这一块，对开发商来说还是涨得太快。
任志强：涨得太快他就别买呗，有便宜的。
记者：现在一个是地价这一块。
任志强：说明大家信心足才是高地价，如果信心不足就不会有高地价，因为别人的高地价你信心不足说明你没能力，和信心没有关系，买高地价都是因为信心足才买的，信心不足凭什么花钱去买高地价？
记者：去年底您在通州那一块买了比较高的地价。
任志强：现在很低，相比之下我的地价不高，是因为我的信心足，你现在比比我的地价高吗？和4万多、5万多一平米相比我便宜很多，大家都说龙湖去年买的地是高地价，今年看光地价就差了2万块钱，一平米地价差2万块钱，它就赚了2万块钱，就是说它的房子不需要卖那么贵它已经净赚了，卖的和地一样贵就够了。
我觉得你们的分析把它颠倒了，不要把能力不足的人变成信心不足，他是能力不足，和信心不足没有关系。
记者：您去过鄂尔多斯吗？怎么看鬼城这个说法？
任志强：我没去过，我也不知道是不是鬼城，你凭什么说是鬼城？
记者：建了房子没人住。
任志强：他原来的项目上了吗？你得问问原来“十二五”规划或者以前的“十一五”规划给它定的三十万的煤改汽、煤改油上了吗？如果项目取消了，可不就变成鬼城了？看看中央政府答应的事干了没有。
我们上高铁的时候也是，为什么前年高铁出问题？因为出了刘志军所以高铁一下子亏了一大堆，欠了一大堆钱，你要定了计划得完成，谁出事是个人的事还是集体的事？要是刘志军是一个个人的事，铁道部该干的事得按计划执行，如果是集体的事就是大家检讨，跟人家讨论去撤职，不是很简单的事吗？
所以鄂尔多斯到底好还是不好，你得看看为什么？煤炭价格也下来了，是56个矿大概只剩了7个，剩下的煤矿都没了，因为煤价降了，再挖我就亏了，要是煤价高涨的话就不会有这种情况，这不是很简单吗？所以你要查查背后的原因是什么。
记者：刚刚谈到地价的问题，您去年拿了一块地，也批评竞争很激烈这个问题。
任志强：我和你们的感觉不一样，我觉得我们的地不算太贵，商业用地有两个：一种是大型集中性商业；一种是街区性商业，大型集中性商业可能会有问题，但是街区性商业可能不会有那么多问题，大型综合商业一定要靠核心的经营企业，否则会出问题，因为它没有办法变成街区，但是街区是风险分散，分散到每一个人都可以使用，因为可能是30米、50米、100米，但是大型的不行，因为它没有那么多的支撑，我们的设计和他们是完全不一样的，我们是街区性的，因此我们才肯出这个价位。
你看到很多出高价是因为旁边一块地是它的，如果旁边那块地不是我的，和我的住宅没有相互影响的话，我可能也不买这块地，因为我们不能单独去分析，这是没有系统性的。逻辑关系很多是因为旁边那块地是我的，我愿意把它整体规划，可能会变成很好的园区，如果少掉一半可能我的规划就不够完整，或者我的配套就不够完整了，因为光有住宅没有商业，我的配套不够完整，那我的住宅也卖不上去，这两个可以互补。
所以很多房地产商之所以拿高价一定要拿旁边的地，是因为它能够合成一块，你看看万科在台湖拿了两块，最后把第三块甩了，为什么第一块和第二块一定要拿下来？这两块是挨着的，第三块隔了一条街，可以不管，但是这两块是要完整的，所以第二块比第一块高3000多块钱，那个是13000多块钱，这个是16000多，但是它一定要拿，就是因为它可以成片区，逼着它没办法，如果不是因为中间隔着一个东西，它肯定就不出这么高价去买，这是一个战略问题，而不是说我一定要花这么多钱、一定要花那么多钱，不是这个考虑方法。
我们也是这样，因为我们旁边的地已经决定了我们必须拿了，旁边住宅的商业不够，所以这里面配的商业要满足周边商业的需求，这是一个战略安排。
记者：我们注意到现在像保利这样一个大型放弃重新再回归一二线城市，包括恒大也刚在北京拿了地。
任志强：万科最近出了一个东西，就是它可能要从三线城市退出，主要的原因还是因为去年三四线城市的土地供应放量太大了，它可能是暂时回避，不一定所有的三线城市都不行，但是如果城市的放量远远超出了消化程度的话，有些程度就需要退出了。
恒大进入某些城市的时候并不太好，比如说进入营口，大家都觉得这是一个笑话，按道理说这种城市已经房地产过多了，不应该再进入了，它的人口聚集度低于土地承受能力，一个城市一年可能只卖300万平方米，可是它的土地可以建600万平方米，连续供了好几年，它的土地供应量已经远远超出了人口需求，这种城市比较危险。
我们前一段时间也遇到了一个事情，比如说湘潭的开发局用了14万，现在已经批出了土地够30万，这种可能都会有一点问题，多多少少都会有一点问题，他自己认为现在是三套，可能熬几年以后，比如说和长沙的交通修通了以后，情况会改变，那时候人口可能就会发生一个变化。
确实高铁、轻轨、公路都有可能造成人口的迁移变化，这是非常有可能的，但是它可能还有时段的要求，在短期之内大家可能要从二三线撤销来，倒到一二线去，没准这一块消化的差不多了，两三年大家不投三四线城市，可能就消化的差不多了，过了两三年以后或者过一段时间以后大家又回去了，这是完全有可能的，因为这个市场是完全具备的，如果政府不是硬性靠行政去限制的话，它是有自我调节能力的，开发商会做选择的。
记者：但是像华远这么大规模的企业呢？如果说回到一二线城市的话，一二线城市的竞争又很大，但是在三四线城市的话，如果需要五四年去缓和的话呢？
任志强：未必，也可能一线城市10万块钱一平米，在三四线城市5000块一平米，要20平米的生产量才能够追它一平米，所以说未必，也许它的单值高和它的生产产值以及利润效果可能会好一点，完全有机会能缓过劲。
所以不能完全用哪个城市去平衡，有些二三线城市还是人口集中，所以有些二三线城市还是可以的，比如说东部地区大概63%的城市化率，中部地区只有40%，所以差距太大了，在东部地区的三四线城市里面可能好于中西部的二线城市，虽然按人口规模来说没有它大、没有省会城市重要，但是人口吸纳能力比它好，比如说苏州开发区吸引的人口能力要比某个省会城市大得多。
但是以后会发生转移，比如说常州就发生了一些转移，它已经接近于天花板了，有些城市不在瞬间具备吸引能力，在慢慢往下降，城市和人口的匹配问题对社会影响是巨大的，所以对城市未来的建设影响是巨大的。
记者：我们近期有考虑到拿地的问题吗？
任志强：我们每天都在争取拿地，每次北京你都看到我们报名了，但是我们拿不起那么贵的地。
记者：如果是这样的话，我们在城市布局上面会侧重于什么？
任志强：城市布局没有发生变化，我们当然更侧重于北京，北京要有地的话我们天天都愿意在北京，这想都不用想，大家之所以离开它所在的城市，是因为被逼无奈，这个城市已经不能满足它的发展趋势才会到别的城市去，如果就在一个城市里能满足它的发展趋势，何必要往外跑呢？人员结构、家庭问题、子女上学问题都容易解决，干嘛要跑呢？从管理学上来讲，管理链条越长越亏，成本越高，都是逼得没办法大家才做这样的选择。你们可以看看县城有的小的开发商根本就不需要往外跑，他也不想着我到北京去，我就在县城能满足了，中国人被养出一个坏毛病，老觉得规模大就是好，企业不一定规模大就是好，你到美国去看看小开发商，一年就盖一两栋楼，有可能那两栋楼就是三层，我就盖两栋三层楼就够吃够喝就完了，干嘛非要做那么大呢？因为他们的城镇化率已经达到70%以后，已经失去了那种大规模发展的积极性了，已经不需要了，而是补贴一个城市的填空或者改造，都是小型规模的，你们别以为大规模就是好，战场上一定是越大越好，航空母舰一定比小船好，因为是你死我活的过程，市场上不是，市场上是你活着我也能活着，也可能小活着比大的还好呢！不一定是你死我活，你们都搞错了。
记者：您是怎么看现在的开发商都纷纷转型？一方面有很多开发商做城市综合体。
任志强：哪有那么多开发商做城市综合体啊？你们都是瞎扯，老是把特殊情况变成统一情况，商业用地在全国用地中不到30%，在所有投资里也就是30%左右，因为商业用地的投资可能高一点，我们住宅到现在为止投资都是60%—72%之间，连续十几年都没发生变化，怎么商业就多了呢？商业的调整无非是在你那个企业做还是在我这个企业做，但是总的用地就是这么大的范围，没有变化过的，要是全行业都是商业，整个比例就倒过来了，你们都不看统计报表，这个概念不对，有人说养老产业、有人说旅游产业。
记者：对，多元化转型。
任志强：你们媒体都瞎造谣，全世界真正能做旅游产业的任何国家都算下来不到5%的比例，养老最好的在日本，也就是7%左右，一般情况下都不超过5%，中国现在已经是百分之一点几，大概还有两三个点的增长余地，现在还可以做，包括旅游、包括养老。
但是真正你要把它变成一个行业，说所有行业都集中是胡扯八道的，全世界也没有这样的国家，这不是瞎说吗？媒体作为行业引导性来说是错的，只能做个体，就是某些局部是应该的，但是你要真正把它变成行业性质的是不可能的，都是缺乏基础概念的。
记者：大家觉得万科以前坚持做住宅的，现在也在说调整企业战略，要去做商业地产了，而且还有一点就是说企业现在拿地的时候纯粹的拿住宅用地已经拿不到了。
任志强：你们这个概念也错了，王石当时是做减法，减法做到一定程度以后他要做最大的住宅公司，王石下台以后，郁亮上台以后他发现在某些城市里面是需要改变的，住宅性商业改变的过程中随着城镇化进程而调整，当城镇化率低于50%的时候商业没有太大的市场增长，都主要是住宅，因为主要是人的增长，超过50%以上，接近60%的时候，比如说一线城市现在是百分之五六十，都会向商业转移，因为这时候靠人口增长而增加的住宅量会越来越小，商业需求越来越大，它第三产业的比重是越来越高，当人口少的时候，是30%—40%的时候，第三产业的比重是不够的，你做写字楼是没有余地的，因为第三产业的比重不够，而到了50%、60%以后，特别是东部地区和发达城市基本上都是60%、70%，第三产业比重越来越高，北京到了百分之七十六点几了，当第三产业比重高的时候就需要发展商业和写字楼，这是随着城市化变化而必然形成的一个结果，你哪能一辈子就干住宅不干商业？在前期的时候有很多商业发展不足，是因为它的容纳不够高，所以集中精力去做住宅。
也有一些人就是说我不需要做那么大量、我不需要做那么多规模，我就做一部分规模就够了，比如说潘石屹我就做商业，我不做住宅，不也活得挺好吗？那是个人选择的问题。
记者：大家说龙头企业都在做转型、做调整。
任志强：你们这都是胡扯，商业比重就是这么高，都做商业的话比重得到多少啊？哪有这么多城市能达到啊？有一本书你回去好好看看，《香港百年》，专门讲香港发展的历史，前十大产业或者七大企业怎么从住宅开发变成商业经营持有，随着城镇化变化而形成的。
记者：刚才您在会上提到GDP的走向也会决定房地产的走向。
任志强：经济增长速度，不能说GDP，经过增长速度决定了房地产业的发展速度，有一个国外的专家做了96个国家的判断，通常GDP增长在4%以下的时候，房地产业是平衡发展，就是停滞的，有一点但是不是高速的，一般情况下超过5%以上的经济增长速度的时候，房地产才是往上走的，超过7%—8%的时候才是高速增长的过程，它是按曲线过程看的，历史从来都是这样的。
记者：但是你说中国有特殊性，这个特殊性是什么？
任志强：中国的特殊性就是现在城市化率速度不够，住宅还是往上走的过程，我们现在每年最高的时候是10—12亿平方米之间，住宅大概是10亿，商业大概2亿多，我们算了算最高的时候要满足城市化率发展需要17亿，可是我们的土地限制，所以不是这样涨的，从日本、韩国都有一个这样涨的过程，都是特别高的一个过程，然后满足城市化率以后就开始往下走，下来以后就相对平衡，我们没有这个过程，所以我们可能是持续往上涨，但是涨幅会逐渐缩小，去年涨了百分之五点几，今年可能是百分之八点几、百分之九点几，但是我们前几年增长多，都是百分之十几、百分之二十几，但是人家最高的时候连续几年日本、韩国都有一段时间是40%、50%的增长，我们相比之下还没有这么高，就是不能满足城市化率的发展。
写字楼是按第三产业比重来决定的，第一产业、第二产业的人、劳动力向第三产业转移的时候才需要写字楼，如果第一产业向第二产业转移的时候是需要工厂、厂房，第二产业也没有人了，第一产业也没有人了，人到哪去了？进入第三产业了，所以他进入写字楼、酒店这些服务行业，这是个转化过程，如果不把城市化率和经济增长并列起来的话，你是研究不出来这个结果的，老弄错。
